ianuarie 2021

ASPECTE PARTICULARE PRIVIND LOCAȚIUNEA

avocat Eugen Gomboș

Punctul nostru de vedere este unul analitic și nu vizează justețea unor reglementări, ci modalitatea în care acestea urmează a fi interpretate și dezlegate în contextul speței, dar și în concordanță unele cu altele ori în armonie cu alte acte normative. O astfel de interpretare este cerută și în cazul executării silite asupra unor bunuri imobile ce fac obiectul unor contracte de locațiune în derulare, când urmează a se determina dacă locațiunea încetează sau subzistă. Reglementarea poartă și asupra altor tipuri de contracte, însă pentru simplitate ne vom referi numai la cel de locațiune. De asemenea, nu luăm în considerare anumite cazuri particulare când învoiala părților sau situația de fapt ar simplifica speța, ci tocmai acele situații care ne obligă să disecăm litera legii.

În cazul unei locațiuni al unui imobil teren, întabulat în cartea funciară, creditorul ipotecar al locatorului execută silit terenul, care este adjudecat de un terț. Locațiunea nu este notată în cartea funciară. Se pune întrebarea dacă terțul trebuie sau nu să respecte locațiunea, analizând ipoteza prin prisma art. 1819 C.civ, 828 și 857 C.p.civ.

Din rațiuni de utilitate practică, interesul locatarului ar fi fost acela de a nota locațiunea în cartea funciară, în conformitate cu prevederile art. 902, alin.(2) pct.6 C.civ. și în condițiile actelor normative speciale, în speță Legea 7/1996. Această notare ar asigura opozabilitatea contractului de locațiune față de orice terți[1]. De exemplu, în cazul ceva mai simplu al unei vânzări ne-am fi situat în ipoteza punctului a) al art. 1811 c.civ., locatarul find protejat față de pretenția noului proprietar de a primi folosința terenului.

Locațiunea nefiind însă notată, în acest caz al vânzării terenului protecția locatarului se reduce doar la un termen de două ori mai mare decât cel convenit cu locatorul pentru denunțarea contractului. De exemplu, dacă în contractul de locațiune s-a prevăzut un termen de preaviz de 30 de zile pentru dențarea unilaterală, locatarul va mai putea folosi terenul doar 60 de zile de la data înstrăinării. Soluția rezultă cu suficientă claritate din dispozițiile art. 1812 alin.(1) și (2) C.civ. Ce se întâmplă însă în cazul în care contractul de locațiune nu prevede posibilitatea denunțării unilaterale și nu există defipt niciun termen de preaziv? În lipsa reglementării exprese și prin interpretarea per a contrario rezultă că în această situație noul proprietar nu este obligat să respecte locațiunea, putând cere eliberarea și predarea imediată a imobilului.

Însă în ipoteza noastră, când locatorul pierde bunul ca efect al adjudecării în procedura executării silite, situația este diferită. Văzând dispozițiile alin.(1) al art. 1819 C.civ. deducem că locațiunea subzistă numai până la momentul la care locatorul pierde dreptul de a dispune asupra terenului, așa cum spune aliniatul citat: "Desființarea dreptului care permitea locatorului să asigure folosința bunului închiriat determină încetarea de drept a contractului de locațiune."

Aliniatul (2) al art. 1819 C.civ. vine în sprijinul locatarului de bună credință și instituie o protecție în favoarea sa, firească și necesară, având în vedere că în practică de multe ori el investește în afacerea desfășurată pe terenul închiriat. Astfel, adjudecatarul va fi obligat să respecte locațiunea pe toată durata stipulată în contract, dar nu mai mult de un an. Conform primei teze, dacă din durata contractului ar mai fi rămas 9 luni, noul proprietar ar trebui să lase locatarului folosința terenului pe toată perioada celor 9 luni. Conform celei de a doua teze, unde să presupunem că ne încadrăm și noi, având în vedere că din termenul contractual a rămas mai mult de un an, rezultă că locatarul va mai putea folosi terenul doar pentru un an. Desigur, cu plata chiriei datorată către noul proprietar.

Lucrurile se complică puțin dacă privim procedura executării silite imobiliare, așa cum este statuată de Capitolul II al Codului de Procedură Civilă - "Urmărirea imobiliară". Ne referim strict la efectele adjudecării, astfel cum sunt reglementate în Sectiunea 5, art. 857 și 859. Dobândirea proprietății de către terț produce anumite efecte precis determinate de către legiuitor. Conform alin.(1) al art. 857, el devine proprietar la momentul adjudecării, recte de la data depunerii prețului, adjudecarea având deci efect constitutiv al dreptului de proprietate. Drept urmare, tot de la momentul adjudecării locatorul pierde dreptul de proprietate împreună cu toate atributele sale - 1819(1) C.civ., iar locatarul ar trebui să predea terenul, într-un termen de un an socotit de la data adjudecării. - art. 1819(2) C.civ.

Într-o paranteză se cuvine să amintim că, în ceea ce privește dreptul de dispoziție asupra terenului cumpărat prin procedura executării silite, acesta îi va reveni terțlui doar la momentul întabulării, așa cum arată alin.(2), art. 857 c.p.civ. În aceeși măsură imobilul rămâne liber de ipoteciile anterioare notării executării și de celelalte sarcini de garanție, ca efect al adjudecării, dar numai de la aceeași dată a întabulării - alin.(3). Este și firesc așa, întrucât cu ocazia întabulării și nu cu ocazia adjudecării sunt posibil a fi efectuate operațiunile de carte funciară. În cazul nostru, cu ocazia adjudecării, terțul dobândește numai nuda proprietate, urmând să dobandească și dreptul de dispoziție la momentul înscrierii dreptului său de proprietate în cartea funciară. Despre momentul dobândirii dreptului de folosință expunem mai jos. Rămân opozabile adjudecatarului, în calitatea sa de continuator al proprietarului inițial, drepturile reale care grevează imobilul. Celelalte sarcini sau notări, înscrise ulterior începerii executării se radiază din oficiu, cu condiția să nu fie făcute în legătură cu executarea silită însăși.

Un efect important al dobandirii imobilului de către terț privește menținerea sau încetarea unor contracte, printre care și cel de locațiune, care ne interesează. Datorită existenței acestui contract, terțul nu poate dobandi încă folosința terenului. Conform art. 859 c.p.civ. locațiuinea va înceta în funcție de cum situația concretă intră sub incidența art. 828 cCp.civ la care se face trimitere, în speță alin. (2). Potrivit acestuia și făcând abstracție de cazurile particulare enumerate în teza finală, locațiunea este opozabilă adjudecatarului terț. Cu alte cuvinte, el ar trebui să respecte contractul și să lase locatarului folosința terenului pentru tot restul perioadei contractuale.

La prima vedere există o contradicție flagrantă între prevederile art.1819(2) c.civ. și cele ale art.828(2) c.p.civ. Primul limitează continuarea locațiunii la maxim un an de la data adjudecării, în timp ce al doilea permite executarea în continuare a contractului, până la expirarea perioadei contractuale. Va trebui deci ca terțul, nou proprietar, să îl țină pe locatar în chirie pentru tot restul perioadei contractuale sau îi va putea cere să plece mai devreme și când anume? Excludem situația unor convenții între ei, precum și posibilitatea ca locațiunea să înceteze mai devreme de un an la solicitarea terțului, pentru el nefiind reținut nicăieri un asemenea drept[2].

Lectura atentă a alin. (2), cu excluderea cazurilor neincidente, este lămuritoare: "Închirierile anterioare notării sunt opozabile, în condițiile legii, atât creditorilor urmăritori cât și adjudecatarului."

Notarea la care se face referire este notarea executării silite în cartea funciară așa cum se desprinde din alin.(1) al art. 828 și nu notarea contractului de locațiune.

Stabilind că, deși contractul va fi opozabil terțului, opozabilitatea se va manifesta "în condițiile legii", deci și în limitele acesteia, rezultă că locațiunea va trebui respectată nu numai ținând cont de contract, ci și în concordanță cu legea aplicabilă. Din punctul de vedere analizat aceasta este art. 1819 alin.(2) C.civ., iar răspunsul la întrebarea noastră este că terțul adjudecatar, nou proprietar, va trebui să respecte locațiunea și nu va putea cere predarea către el a terenului mai devreme de un an de la data adjudecării. După această dată, la solicitarea noului proprietar, locatarul va fi obligat să îi predea folosința terenului.

[1] În varianta în care locațiunea ar fi notată în cartea funciară, ea ar fi fost opozabilă adjudecatarului, conform art. 1811 lit.a) C.civ, fiind o situație particulară, derogatorie de la dispozițiilor art. 828 alin.(2) C.p.civ. Vânzarea bunului în cadrul urmării silite este tot o înstrăinare în sensul art. 1811 C.civ. În atare situație terțul ar fi trebuit să respecte locațiunea în condițiile contractuale anterioare.

[2] Am exclus în mod voit din ipoteză cazurile în care dobânditorul nu este obligat să respecte locațiunea - art. 828(2) c.p.civ. teza finală.